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マンション管理を知ろう!

マンション管理の実態

af9980008104w.jpgマンションの居住者は、ローンの支払いが終わっても管理費を払い続ける義務があります。
通常の管理はそれによってまかなうことができますが、必要に応じて大規模な修繕工事を行ったり、災害や事故によって大幅な修理を行ったりと、高額の費用が必要になる場合もあるのです。
その為に、修繕費積立金を別途積み立てているのです。

マンション管理の際には、そうしたことも考慮しなければいけません。ここでは、挙げられる問題点についてご説明します。

管理組合の業務

  • マンション管理組合が管理する共用部分・敷地・附属施設の保存・保安を行います(諸設備の保守点検・修理、共用部分・敷地の清掃など)。
  • マンション組合管理部分の変更及び改良を行います(共用部分の修繕・取替、附属施設の改造など)。
  • マンションの長期修繕計画の作成や、その変更に関する業務を行います。
  • マンション共用部分などの火災保険や、その他の損害保険に関する業務を行います。
  • 共用部分・敷地・附属施設内の特定箇所の管理、使用、運営を行います(ベランダ、集会室、倉庫、自転車置場などの使用に関するルールの設定など)。
  • マンションの敷地や共有部分などの運営を行います。
  • 管理に必要となる費用の徴収・運用などを行います(管理費等の徴収、諸費用の支払い、余裕資金の保管・運用、収支予算の編成、収支報告など)
  • 官公署、町内会などとの渉外業務を行います。
  • 管理規約やマンション住人総会で定められた、安全性の維持に関する業務を行います(共用部分に係る損害保険の付保など)。
  • マンションの防災に関する業務を行います。

駐車場収入についての問題

gf1420096584l.jpgマンション管理に関わる問題の1つとして挙げられるのが、駐車場収入の大部分を管理費会計に組み入れているマンションが多いということです。例え ば、機械式の駐車場などには電気代や保守点検費用がかかります。そうした費用を駐車場収入から管理費会計として差し引き、残った分は「修繕費積立金」に組 み入れるのが原則なのです。
機械式ではない一般的な駐車場であれば、駐車場収入は全額「修繕費積立金」に組み入れることもできるはずです。しかし、この原則を守らず、駐車場収入の大部分を管理費会計に組み入れているケースが多く見受けられます。

問題点

駐車場収入の大部分を管理費会計に組み込むと、修繕費積立金が減少するため、設備を入れ替えたり修理をしたりする際に費用が不足してしまいます。また、駐車場の利用が少なくなると予算どおりの収入を得られなくなるため、修繕費積立金を切り崩すことになってしまいます。

管理費削減についての問題

gf1420127498m.jpg清掃などを始めとしたマンション管理を管理会社に依頼する際、管理費削減のために費用が安い管理会社を選んでしまいがちです。しかし、マンション管理というのはあくまでサービス業であり、基本的に値段と質は比例してくるものなのです。
どんなに安い費用で依頼できたところで、管理がずさんになってしまってはかえって損になってしまいます。管理組合側も、「消費者」としての感覚を持って管理会社を選ぶ必要があると言えるのではないでしょうか。

問題点

管理費削減にこだわって安易に値下げ交渉をしてしまうと、マンション管理の質の低下に結びついてしまいます。安いものを求めるよりも、管理会社の業務内容や能力に見合った費用を負担するという意識が必要です。

マンション管理のよくある失敗

xf2305031830x.jpgたとえ大手のマンション管理会社でも、必ずしも優良な管理を行っているとは言い切れません。
マンション管理に慣れていない組合の方が、管理会社にうまく丸めこまれてしまうというのもよく聞く話です。

ここでは、よくある失敗例をご説明します。

大手管理会社を信用しきって大失敗!

miss-02.jpgマンション管理会社を選ぶ際に、管理に詳しくないマンション所有者は安易に大手管理会社を選びがちです。しかし、大手だからと言って必ずしも妥当な費用でマンション管理を行っているとは限りません。

マンション管理を行う「管理組合」は、基本的にマンション管理に詳しくない方々で構成された団体であるため、そこにつけこまれてしまう失敗談もよく耳にします。以下に特に多い失敗例を挙げます。

  • マンション管理に高額の費用がかかったにもかかわらず、経費の内訳が明かされない。
  • 大手だからと安心して任せていたら、高額な費用を請求されてしまった。
  • 植木の剪定や機械式駐車場などのメンテナンスを任せたが、あとで調べたら一般市場より割高だった。
  • 管理に詳しくないため内訳の内容が妥当であるか判断できず、結局高額な費用を支払ってしまった。

報告や伝票に虚偽があった!

gf1420015130w.jpgマンション管理には、エレベーターなどのメンテナンスや防災・防犯対策なども含まれています。
住人の安全にも関わるため、当然のことながらしっかりとした報告や書類の提出が義務付けられています。しかし、マンション管理会社による報告に虚偽があり、管理がうまくいかなくなってしまうという失敗談もあるのが現状です。以下に、管理会社の虚偽による失敗例を挙げます。

  • エレベーター内の監視カメラがしばらく前から故障していたが、管理会社が「異常なし」という報告をしていたため、しばらく故障が発覚しなかった。
  • 伝票が提出されなかったが、そのマンションに見合わない量の業務用洗剤を特定の業者から何度も購入していたことが後でわかった。
  • 敷地内の消火器が、安全ピンもないような状態だったにもかかわらず、消防署に提出する書類に「問題なし」と書いて提出していた。

1) 築年数:築15年 戸数:49戸 管理規約:原始規約

q.png 管理規約ではペットの飼育禁止にもかかわらず多くの方が犬、猫を飼育しており、以前から居住している役員の方々まで犬、猫を飼育している状態です。その 他、自転車は敷地内の駐輪場に駐輪しなくてはならないと規約で定められているのにもかかわらず、殆どの居住者が室内若しくは自室の玄関前に駐輪している状態で、管理規約の意味がないように思うのですが…
a.png 管理規約はマンションにおいて重要な遵守事項です。まずはその点を居住者に徹底して認識させるべきでしょう。しかし、多くのマンションの場合、分譲当初に 管理会社が作成した原始規約のままかと思われますが、15年もたてば標準管理規約や区分所有法も改正されていますので、 どれくらいの世帯でペットを飼育しているのか、飼育していない区分所有者はペットの飼育についてどのように考えているのかなど、アンケート調査をして現状 に沿った管理規約への改正をお勧めします。

2) 築年数:9年 戸数:60戸 管理規約:原始規約

q.png新しく理事長に就任したのですが、驚いたのが数名が管理費未納になっていて、そのうち2名の方は長期にわたって入金しておらず、前理事長も何度か請求書を郵送しているのですが、いまだに未払いのままで滞納額が増えるばかりです。どうすれば払ってもらえるでしょうか?
a.png管理費及び修繕費積立金の滞納が増えると、円滑なマンション管理が行えなくなる上、修繕費積立金の不足から修繕計画通りに修繕できなくなります。督促手順 として、滞納当初はまず電話や文章で督促します。それでも支払われない場合、第二段階の法的手段として内容証明郵便による督促をし万が一の裁判に備えま す。概、半年過ぎても支払われないような悪質な区分所有者には、小額訴訟、通常訴訟、競売請求といった手段をとります。管理組合としては裁判になる前に滞 納防止策をとることが一番大事なことではないでしょうか。まずは各区分所有者に、管理費及び修繕費積立金がどのように使われているのかを説明し、管理費及 び修繕費積立金の重要性を認識させることが必要です。管理規約で滞納時に延滞損害金を請求する旨を明確にすることも有効策の一つと言えるでしょう。

3) 築年数10年 戸数120戸 管理規約:原始規約Q

q.pngうちのマンションは販売当初から管理会社が一戸所有していて10年間ずっと管理会社が理事を務めていて理事長も同じ方が10年間務めています。毎年、一部 の管理組合役員と管理会社の社員数名で新年会や忘年会を開いているようで、この費用は管理費から捻出されているようです。その上、同規模マンションの管理 委託費に比べて、かなり高く、理事長と管理会社のやりたいように運営されてるため、理事長や役員を変えることはできるのでしょうか?
a.pngこのマンションの区分所有者は全体的に、マンションに対しての管理意識がかなり低いと言えます。まずは、他の区分所有者に現在の管理運営を説明しなくては いけません。その上で、現状の改善に対して区分所有者の5分の1の同意が得られれば、区分所有法及び管理規約に則って臨時総会を招集し、役員の改選を求め ることができます。このようなワンマン管理にならず、区分所有者全員が協力しあってみんなで管理運営するという意識改革が一番大事です。